收房要注意什么问题，房屋交付要达到什么条件

　　收房要注意什么问题房屋交付要达到什么条件

　　收房要注意什么问题

　　首先要注意及时接收入住通知书。接到入住通知书后，应判断开发商是否如期交房。若逾期交房，则应提出处理意见。

　　(一)要注意开发商那个是否通过了验收。

　　项目没有取得《竣工验收备案表》就交房，违反了我国相关法律的规定，购房者有权拒绝办理收房手续。因为办理了收房手续后房屋毁损灭失的风险会提前转由购房者承担。

　　同时《竣工验收备案表》是政府主管部门在房屋交付前对房屋质量的最后一道监管，在申请办理备案手续时，需要提交开发商、勘察、设计、监理、施工单位等各方签署的工程质量合格文件等重要文件。在没有《竣工验收备案表》的情况下交房，则意味着房屋质量存在更大的不合格风险。

　　(二)要注意收房的顺序问题。

　　开发商要求提前缴纳物业费、取暖费、契税、公共维修基金、抵押登记费等一系列费用并办理收房手续后，才向购房者发放钥匙、允许验房的行为，其实是违反《城市房地产管理法》、《合同法》、《北京市城市房地产转让管理办法》等规定的。开发商无权在法律规定和约定的交房条件之外另外设置交房条件，如开发商提出类似的不合理要求，购房者可拒绝收房，延期交房的情况下，开发商还应承担相关违约责任。

　　至于购房合同中“自出卖人通知买受人之日起，买受人逾期超过30日未交接，视卖受人履行了交付商品房的义务”的有关条款，购房者可要求变更或撤销该条款。为减少纠纷，建议购房者在签署合同时避免签署此类条款。

　　(三)要注意质量问题的处理。

　　假设购房者收房后发现房屋存在明显的质量问题，首先，可以向当地建设行政主管部门举报，要求政府部门对开发商的违法行为进行查处;其次，可要求开发商维修房屋后重新交房;另外，可要求开发商赔偿损失并且按照合同约定承担违约金;必要时，购房者可向法院起诉或申请仲裁。

　　房屋交付条件是否达到：

　　(一)检验相关文件。

　　1、《竣工验收备案表》最重要，《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》是目前收房环节中最应该注意的文件。该表是建设部为规范工程竣工验收备案的管理工作而制定的，它由设计、监理、建设单位和施工单位四方合验后，在工程竣工15天内到建设行政主管部门竣工备案。

　　2、《住宅质量保证书》是开发商针对房屋质量及保修期限、范围作出的承诺，必须作为购房合同的附件，与购房合同具有同等的效力。

　　3、《住宅使用说明书》是针对房屋设计、施工及验收中的具体技术指标，如抗震指数、墙体结构类型等作出的相关说明和提出注意事项。

　　4、还要注意开发商能不能提供货《建设工程质量认定证书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》以及《实测面积登记表》。

　　(二)检验房屋本身。

　　1、检测房屋面积。要求开发商出具《实测面积测绘报告》，根据房屋土地管理局所属的专业测量单位对每一套房屋面积进行核定所得实测面积，核对其与销售面积是否存在误差，误差率的范围有多大;若实测面积误差超出3%，可以中止收房。

　　2、检验房屋质量。购房者进行房屋验收时需仔细检查商品房质量，如果存在问题，及时与开发商协商解决，根据问题的严重程度选择退房或者维修等处理方式。

　　(三)注意验收结果。

　　1、房屋检验没有问题的：按实际验收情况填写《验房交接表》等相关文件。

　　2、如有不满意的地方，可提出意见并将意见填写在《验房交接表》中，作为书面依据，如发展商未准备有关表格，买家应另以书面形式将意见送交发展商。

　　3、发现问题，买卖双方可协商解决，如属可整修内容，应协商并签署有关整改维修文件，约定下次验收时间(一般不超过30天)。

　　4、对发现的问题要详细在验楼表上予以注明，如果确实属于不能收楼的，要详细写明不予收楼的原因并要求开发商签字、盖章。

　　什么是普通住房和非普通住房?

　　(一)普通住房的认定标准为：

　　1、住宅小区建筑容积率在1.0(含1.0)以上;

　　2、单套建筑面积在140平方米(含140平方米)以下;

　　3、实际成交价低于同区域享受优惠政策住房平均交易价格1.2倍以下。

　　各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%。

　　(二)非普通住房的认定标准：

　　1、住宅小区建筑容积率在1.0以下;

　　2、单套建筑面积在140平方米以上;

　　3、实际成交价格高于同级别土地住房平均交易价格1.2倍。

　　以上三点只要符合一个，即为非普通住宅，反之则为普通住宅。

　　普通住房和非普通住房税费的区别

　　（一）个人所得税：成交价的１％普通住宅房产证满５年的，并且是家庭住房的，则免征。非普通住宅的，无论多少年，都按成交价的１％来征收。

　　（二）营业税：成交价的５．６％来征收。是普通住宅的，若满５年的（含５年）的可免征。普通住宅若未满５年的，则要全额征收。非普通住宅的若满５年了，进行差额征收。非普通住宅若未满５年的，则需全征。

　　（三）契税：成交价的１％，90平方米以下的普通住宅，若是买方的房屋不是住房的按成交价３％征收。成交价的1.5％需是90平方米以上144平方米以下普通住宅缴纳的，若经查不是住房的则按成交价３％征收。144平米及144平方米以上的按３％征收。

　　（四）土地金：成交价的0.5％，房改房需征收。

　　（五）土地税：成交价的１％，普通住宅可免征。

　　（六）印花税：成交价的0.05。若是普通住宅类的，是暂时免征的。而是赠与的、非普通住宅，需征收双方各0.05％。

　　（七）产权转移登记费：普通住宅及配套车库的80元每本；是非普通住宅及不配套车库的为550元每本；是共有权证的10元每本。