离婚案件中与第三人共有房产的处理

房屋遗产税

成本

1.继承权公证费；

继承权公证费按继承人继承的不动产评估值的2%收取，最低不低于200元。

2.房地产估价费；

根据沪物价房（1996）088号，评估费按照房地产价值的差额，采用差值法则累进法计算。

房地产总价（万元）累进收费率‰

100以下（含100）5

3.房地产继承和转让税。

由房屋评估价值的0.05%的合同印花税、100元的登记费和5元的认股权证印花税组成。

1）继承（直系亲属）：（不包括在限购范围内）

营业税：5年执照后豁免

少于5年：鉴定×5.6%

个税：证5年以上，唯一住房可免（如果证不足5年，可以查证是否已经超过5年）

5年内评估×1%

2）遗赠（非直系亲属）：（包含在限购中）

营业税：5年后豁免

5年内评估×5.6%

个人税：5年的证书和唯一的住房可以豁免

5年内评估[2]价格x1%

笔记：继承的不动产转让的所有权来源写为“继承、赠与”的，按照赠与的方式计算税金。

4.契税

法定继承人继承不动产，免征契税。对于按照遗嘱继承土地和房屋所有权的非法人继承人，需缴纳1.5%的契税。

比如100万元的房子要继承转让，就要承担5000元的房屋评估费+20000元的公证费+500元的合同印花税+100元的登记费+5元的权证印花税=25605元，而且成本相当可观，所以有些人在买房的时候直接把房子登记在孩子的名下。

但是，如果双方申报的房屋价值与市场价格相符，一般可以免收评估费，而且只要签字公证，公证费也就几百元，大大节省了成本.

离婚案件中对登记在第三人名下的夫妻共同房产法院能否判决分割？

房子登记在第三人名下，离婚时可以分割为夫妻共同财产吗？

案子：

刘和宋是大学同学。1998年大学毕业后，两人开始打拼。2005年两人登记结婚，2006年生下一女。经过十余年的奋斗，截至2016年，家里已经购买了两套商品房。2017年，双方计划生二胎。刘某怀孕后辞去工作，在家抚养孩子生子。由于家庭即将迎来二胎，双方打算再买一套房产，但夫妻双方各有一套，无法再登记在父母双方名下。以...之名。

第二个孩子于2018年出生。刘的生活中只有丈夫和孩子，她的重心都在家里。每天不断的生活状况，让刘的脾气越来越大。宋开始不理解刘的种种行为，两人经常因为各种小事吵架。2018年底，宋某提出离婚。刘也对这段婚姻失去了希望，同意离婚，但要求宋给自己两处财产。双方协商无果后，向市宝安区人民法院提起诉讼，要求分割夫妻共同财产和登记在宋某姐姐名下的房产。

案例争议分析：

宋某姐姐名下的房产是夫妻共同财产吗？

第一种观点是，以配偶一方名义登记的房屋，只要是在婚姻关系期间取得的，均应认定为夫妻共同财产；以第三人名义登记的房屋，原则上以登记为准。认定房屋所有人，但有证据证明是夫妻共同财产的，可以认定为夫妻共同财产。

第二种观点申明，要严格按照我国《物权法》的规定和房产管理部门的房屋产权登记，确定房屋的主人。

这位律师认为，此类情况在社会生活中复杂多样，绝不能“一刀切”地处理。房地产登记在其他家庭成员名下的，将房屋分割为夫妻共同财产的前提必须得到家庭成员的同意，即登记的名义所有人承认该房屋为共同投资由丈夫和妻子。如果产权人不承认，必须先通过制作过程确认。在这种情况下，法院不会主动在离婚案件中增加第三人，但会采取以下措施：（一）根据当事人的申请，中止审理，通知当事人再提起诉讼进行财产分割，再根据财产分割（二）根据当事人的申请，部分房屋的财产分割不予审理，当事人另案起诉。

在本案中，宋的姐姐是否会如实向法庭陈述该房产是刘某夫妇在婚姻期间购买的，而以她的名义购买该房产是本案的关键。如果宋某的姐姐不承认这一事实，刘某只能提起财产分割诉讼，确定财产为夫妻共同财产后，方可分割财产。

律师提醒：

在实践中，以他人名义买房的情况时有发生。如果一个家庭真的需要以别人的名义买房，最好选择近亲等了解底线的人。同时，为保障自身权益，实际购房者以他人名义购房时，最好与名义购房者签订书面协议，明确规定具体事实降低相应的法律风险。