我想问前辈们我有两套房，想装修一下，开个民宿，该怎么操作？

我从事民宿行业多年，个人在十几个城市建了上百个风格各异的民宿。

因为日常生活中，太多的朋友来问各种问题，想进入民宿行业，成为投资人或者多愁善感的房东。坦白说，我已经说过太多次了。不如把这些经历写下来，分享给喜欢的人。省得自己一遍又一遍的说。

我策划了一些问题，也欢迎大家提问。如果有有价值的问题，我会具体回复。

只说干货，不虚伪。

分割线。

选择民宿有几点需要考虑:政策-城市-周边-社区-邻里-房间。

政策。(首先必须考虑政策的影响。从政策层面来看，国家支持民宿发展，各地执行和发展情况不一。)

1.国内目前的政策是支持民宿。从全国范围来看，民宿仍处于快速发展期。民宿未来几年更重要的话题是如何规范民宿，建立合适的管控方式。重点是:对入住人员的管控，实现酒店式的在线登记/消防安全问题(标准消防产品/房间火灾隐患)/民宿业主的登记备案等。

2.大部分城市政府对于民宿的政策都是内紧外松，也就是态度开放包容支持，但是一旦出现问题(比如邻居联合社区各种人抵制等等。、民宿消防不符合要求将被举报等。、重大会议临时关闭所有平台房源)必须关闭。

3.特别提醒的是，地区很少，政策不支持民宿。需要正确的理解。

城市。(了解政策情况后，选择一个城市，主要看这个城市的空置率/长短租套利空间。因为供求关系决定了我们的房价和成本。)

1.空置率。一个城市的长短期租金套利空间和房屋空置率对这个城市是否适合民宿有重要影响。简单来说，就是城市里的房子多不多，除了刚需房之外有足够多的多余房，才会有房子出租。租金会比较低。

示例1:(如月租2000的房子，日租一天能卖200的话，请参考周边酒店民宿价格。1/10是理想的短租套利空间。简单的理解就是卖10天就能收回月租，盈利的可能性高。)

当然，房间效果更好、投资更高的房子，获得租客入住的概率更大。没有绝对，只有一个平衡点。

周围。(之前做了哪个城市，基本都知道了，那么接下来就是看城市周边了)

周围的情况不一定会影响你的价格上限，但可以决定你定价的底线，不会跌。

选择城市后，是该城市的以下情况:

交通便利/

旅游景点附近/

风景附近/

浓郁的地方特色/

大型商业中心/

食物收集区/

大学/

重点医院/

商务中心/

社区。(从上一步开始，我们已经可以开始划线寻找电池)

1.社区不要太难找，太难进。(打车或者坐公交的租客，一定要能停在小区100米以内，因为是拉行李或者用嘴拖家带口，到处打听会降低体验。进入小区需要门禁，进入电梯需要门禁。这种情况需要辩证看待。一般在管理比较严格的小区，小区的情况会比较好，比较安静。但是房客第一次入住会比较麻烦，会给民宿房东造成相对较高的运营成本，也就是你需要处理更多的沟通内容。所以门禁卡的问题需要平衡考虑。)

2.小区物业对民宿的态度。

邻居的态度(几个人无所谓，只要符合规定，手续齐全，相关部门不会介入，但是如果小区处于抵制的情况，那就不要在这里租房了。)

物业态度(物业的基本态度是“别给我找麻烦”，有些物业会反抗，会造成一些麻烦)

个别地区政府/社区公安的态度。

房间。(确定小区后，开始找房子。)

/户型:推荐工作室/一室/一室/两室(考虑受众和投入成本)房间有特色(落地窗/大阳台/南北通透//阁楼等。)

/楼主:接下来要确定的是房东是否同意将房子做短租。

(坦白说，沟通是必须的，无论是普及短租的内容还是承诺到期送家具家电，还是短租的好处，因为短租确实比长租更能保护房间。)

/租赁期:因为毕竟要投入资金装修房子，所以最好的租期是3年起。(装修房子很重要。建议找专业的设计师。根据公司的相关数据不难判断。在成熟市场，专业设计的房子，简直就是好看的房子，旺季利润非常可观。，淡季也能维持成本。但差或未装修的房间，在旺季还可以，但淡季入住率是一个悬崖下降。)

/房间基础(考虑改造成本):

水路(重点功能区，水路畅通，下水顺畅。灯座通电，空调、热水器等大型电器已经有专用插座和线路)

卫生间(底线是满足洗澡/排泄/洗漱/收纳的需求，基础尽量好，热水器加热效果更好，水量不能太少。尽量不要改造厕所，因为成本很高。)

门窗(正常使用，无需更换)

电梯(支持大型货物装卸)

电器(基本家用电器，都可以作为楼主应该提供的东西来讨论。空调/洗衣机/炉子/抽油烟机/冰箱/热水器)

厨房(清理重油污厨房需要专业人员，收费较高)

家具(内置家具/业主提供的家具都是会影响装修效果的东西，因为它们的色材在房间里占的体积比较大)

怎样把自家的房子改造成民宿

除了调查对方的资质和营业执照，租金是否高于一般长租？应该比市场价高多少？每年应该增加多少？资质应该看什么？

我自己的房子，位置不错，离CBD步行10-15分钟，轻轨站也近。市场上的长租一个月2k。最近一直在接触做民宿的，考虑到市场价格，我觉得房子的贬值应该比长租快很多。安全方面，没和民宿合作过，不太了解。问你们

首先，让我们从一个大原则开始:

如果租给经营民宿的公司，一定要审核对方的执照和资质。

租给个人民宿业主时，一定要查看对方的个人信息和经营概况。

不管租给谁，都要订立合同三章，明确权责，收取足够押金，尽量不给免租期，并到出租屋管理部门登记备案。

这是为了防止别有用心的组织或个人利用免租期招揽客人，然后打年费。

第二，关于价格。

现在城市民宿的市场没有前几年好，可以爆满。现在房源同质化严重，行业竞争激烈。许多城市民宿都在争夺房价。除了位置好，风格美，他们还用各种折扣来吸引客人。除了租金成本，还有人力管理、硬件设备等日常开销。如果业主要价过高，即使业主保持较高的入住率，也没有太大的盈利空间。最好不要做。所以租金价格方面，相对于市场行情来说，差不多就行了。

第三，关于房屋的维修。

有些业主可能会担心租给民宿业主会导致房源被折腾出来，认为还不如租给普通长租人省事。

其实往往是相反的。

不看房的大多是长住客，尤其是素质不高的客人。

那也是租房，为什么不担心租到民宿呢？这是因为:

1.BB的清洁要求每个客人至少清洁一次。也就是说，无论何时退房，B&B业主都必须安排一次房间检查和清洁，这至少是有保障的。房子出现问题，及时发现并处理，避免非正常问题的积压，维护房子的正常状态。

3.业主向寄宿家庭的业主收取押金。同样，民宿的主人也可以在经营过程中向客人收取押金。有了双倍押金作为约束，物业的日常维护自然更有保障。

相比之下，长租给其他客人可能就没有这种待遇了。