离婚案件中与第三人共有房产的处理

夫妻一方未经另一方同意出售夫妻共同所有的房屋，第三人善意购买，支付合理对价并办理产权登记手续，另一方有权收回房屋吗？

典型案件

陆某(男)与王某(女)系夫妻关系。2003年8月，在陆不知情的情况下，王与孙签订了房屋买卖合同。孙从王处购买×小区×楼×室的房屋一套。市房地产交易所已办理过户手续。王当时提供了结婚证、夫妻双方身份证、房屋所有权证、已购公有住房和市区经济适用住房上市出售审批表等。办理必要的转移手续。2003年10月，孙先生取得了该房屋的产权证和国有土地使用权证。2024年3月，房屋装修完成后，孙夫妇入住。2004年6月，陆向法院起诉要求与王离婚。在离婚案件审理过程中，陆某得知，王某在其不知情的情况下，将夫妻共有的位于本市×小区×楼的房屋以26万元的价格出售给孙某。后来，陆让王要求孙某归还共有房屋。王某找到孙某，要求孙某返还房屋，孙某拒绝。后陆某将王某、孙某诉至法院，请求确认王某与孙某之间的房屋买卖合同无效。请问陆有没有权利收回房子？

法律分析

我国婚姻法没有对夫妻的家庭代理权作出明确规定，只是原则上规定夫妻对共同财产有平等的处理权。司法解释及时填补了立法空白，规定因日常生活需要，夫妻一方有权决定是否处分夫妻共同财产。对于日常家庭事务以外的重大事务，如贷款、房产买卖、租赁等。，双方应平等协商，达成共识。

一般情况下，夫妻一方在取得另一方的授权后，有权以另一方的名义或以另一方的名义处理夫妻共同财产，所以作为代理人很重要。但他人有理由相信是夫妻共同意志的，另一方不得以不同意或不知情为由，善意反对第三人。这一解释澄清了当丈夫或妻子无权作为代理人时构成表见代理的要素。

本案争议房屋是陆与王的共同财产。被告人王与孙某签订房屋买卖合同，是因为双方对房屋价格与当时市场价格大致相当，房屋已顺利过户作出了真实意思表示；卖方不仅提供了产权手续，还提供了结婚证和陆(夫妻分别)。一方的身份证等所需证件)，王在此实施了夫妻之间的重要个人事务代理行为，符合代表代理的构成要件。孙某有理由认为王的房屋买卖是夫妻共同的意思表示，其已尽到注意义务并善意支付了房款。

在这种情况下，应当考虑夫妻财产共有人的利益，更加注重交易安全制度，维护交易秩序，保护第三人的合同权益。原告陆要求确认合同无效的请求不符合法律规定，与维护正常的经济秩序相违背，法院不予支持。

相关法律法规

中华人民共和国婚姻法

第十三条夫妻在家庭中地位平等。

最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释为:

(1)夫妻在处理夫妻共同财产方面享有平等的权利。因日常生活需要，任何一方有权决定对夫妻共同财产的处置。

(2)非因日常生活需要，夫妻一方对处理夫妻共同财产作出重要决定的，夫妻双方应当平等协商，达成一致意见。他人有理由相信是夫妻共同意志的，另一方不得以不同意或者不知情为由，善意反对第三人。

最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(三)第十一条一方出售夫妻共同所有的房屋，未经另一方同意，由第二方善意购买，支付合理对价并办理产权登记手续。如果对方主张收回房屋，法院不予支持。

夫妻一方擅自处分共有房屋，给另一方造成损失，另一方请求赔偿离婚期间损失的，法院应予支持。

离婚案件中对登记在第三人名下的夫妻共同房产法院能否判决分割？

夫妻一方与第三人恶意串通，未经另一方同意出售夫妻共同所有的房屋，损害了另一方的合法权益，第三人不是善意购买人，应当认定房屋买卖合同无效。根据《合同法》第五十八条规定，房屋买卖合同无效后，第三人因该合同取得的房屋应当返还。房屋虽属于夫妻共同财产，但如果原登记在夫妻一方名下，基于无效合同恢复原状的要求，应当将房屋恢复登记在原产权人名下，而不是简单地判令第三人返还房屋。对夫妻双方来说。

根据法律规定，夫妻双方在处理夫妻共同财产时享有平等的权利。非因生活需要处置夫妻共同财产的，夫妻应当作出重要决定。夫妻双方应平等协商，取得一致意见。

1.一方不同意，另一方擅自出售房屋，房屋买卖合同被认定无效:

1.《婚姻法》规定，夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，归夫妻共同所有。丈夫和妻子有平等的权利处置共同拥有的财产；

2.《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》规定，共有人对共有财产享有共同权利，承担共同义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定为无效；

3.《城市房地产管理法》明确规定，未经其他共有人书面同意，共有房地产不得转让。

无效合同从一开始就没有法律约束力。关于责任问题，根据《合同法》规定，合同无效的，因合同取得的财产应当返还；不能退货或者没有必要退货的，应当折价赔偿。有过错的一方应当赔偿对方因此遭受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

根据《婚姻法》、《城市房地产管理法》等相关法律的规定，夫妻一方处分夫妻共同所有的财产，应当共同处分或者征得对方同意，一方擅自处分的，可以认定为无效。而且，转让共有房产时没有其他共有人签字或授权的，房产管理部门将不予办理产权过户手续。在二手房交易日趋白热化的同时，买方在购房时要注意查验卖方转让的产权。保护交易的有效性和稳定性。也可以寻求专业咨询，避免浪费不必要的时间和金钱。

2.一方擅自出售房屋，不得为善意第三人；

第三人有理由认为夫妻一方处分财产是双方共同意思的表示，应当优先考虑善意第三人的利益。

一般来说，为了保护买受人的合法权益，应当将买受人是否善意且有偿作为判断未经双方同意的房屋买卖合同效力的条件。只要买方有证据证明双方同意，合同有效。那么对方就无法收回房屋。

有证据证明夫妻一方擅自出售房屋是与出售房屋的第三人恶意串通，或者第三人有重大过失或者以不合理的低价购买房屋的，另一方可以向房屋所在地人民法院提起诉讼。，请求确认合同无效。收回房子。

房屋买卖不能随心所欲。不仅夫妻双方在卖房时要注意共有房屋的双方同意，第三人买房的情况也需要看房产。

基本情况:甲和乙是夫妻。在婚姻关系存续期间，男女双方以女方弟弟的名义签订了商品房买卖合同和房产抵押贷款合同。总价507982元，首付152982元，房产按揭贷款35.5万元。朗怡湾商品房一套。后两人关系破裂，男方提出离婚诉讼，主张分割夫妻共同财产。该商品房在诉讼前已经交付并登记在女方弟弟名下。庭审中，还欠106265.32元住房贷款，女方弟弟出具书面证明并出庭作证，证明该房屋是其姐姐和姐夫以个人名义用首付款共同购买的。

关于法院能否认定涉案房屋的权属，由于现行法律和司法解释的相关规定存在混乱和矛盾，实际操作中主要有以下两种意见:

第一种意见认为:根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(二)》(以下简称《婚姻法解释二》)第二十一条的规定，离婚时当事人尚未取得所有权或者尚未取得财产的，对完全拥有的房屋有争议，协商不成的，人民法院不应判决该房屋的归属，应根据实际情况决定该房屋的使用。当事人依照前款规定取得房屋全部所有权后，如有争议，可以另行向人民法院提起诉讼。因此，本案法院不应判决分割房屋产权。

第二种意见是:根据《中华人民共和国物权法》(以下简称《物权法》)的有关规定，对于不动产物权变动，我国采取有效登记主义。同时，《中华人民共和国物权法》在第28-30条规定了物权变动的例外情形。《中华人民共和国物权法》第二十八条规定:因人民法院、仲裁委员会、人民政府的征收决定等法律文书导致物权设立、变更、转让、消灭的生效时生效。也就是说，法院有权设立、变更、转让和消灭物权，与动产交付和不动产登记具有同等效力。事实上，《中华人民共和国物权法》第二十八条已经修改了《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(二)》第二十一条的规定，因此本案法院有权分割房屋。财产。

我更喜欢第二种观点。具体原因如下:

1.从法律角度看，物权法高于婚姻法解释二，是在婚姻法解释二之后颁布的。虽然司法解释在我国的法律体系中占据着尴尬的地位，但就实践领域而言，它实际上只是作为一种独立的法律形式被适用。因此，笔者在这里也将其作为一种法律形式来分析。根据上位法优于下位法、后位法优于前位法的原则，在没有特别法和普通法的情况下，如果《物权法解释二》与《婚姻法》的规定不一致，无疑应首先适用《物权法》的相关规定。据此，认为法院生效法律文书具有引起物权变动的效力。案件中，法院有权出具分割房屋产权的法律文书。房屋产权证虽然是由登记机关发给权利人的，作为其权利的证明，具有证据的资格，但并不能直接确定实体法律关系的存在。不动产登记的公示效果是保证对外交易的安全。当涉及第三方交易时，注册具有可信度。但在处理不涉及第三人的离婚与财产分割的内在关系时，宜尊重客观事实，基于物权状态确定权利。人们。

2.从本案事实来看，庭审中，男方提供了女方弟弟的书面证明，以女方弟弟名义办理房屋所有权证的产权信息档案；女方提供了以其弟弟名义购买该房屋的购房合同、房产抵押借款合同、还款凭证及为偿还房贷向他人借款的证明，结合双方出示的证据，可以证明本案涉案房屋系男女双方以女方弟弟名义购买并签订购房合同，涉案房屋在法院开庭前。房屋所有权证已实际交付办理。虽然涉案房屋登记在女方弟弟名下，但没有证据证明女方弟弟对该房屋有实际所有权。事实上，案外第三人，即女方的弟弟，出具了书面证明，并在开庭时作证，证明涉案房屋属于其姐姐，姐夫共同出资首付以个人名义购买；且男女双方在庭审中对此均无异议，即案外第三人与原告、被告对该房屋是否属于原告、被告夫妻共同所有无权属争议。法院综合相关证据，认定男女双方均以女方弟弟名义购买上述房屋，房屋实际所有人符合客观事实。

3.从实际情况来看，随着城市化进程的加快和按揭贷款买房的普及，离婚案件中双方尚未取得所有权或完全所有权的情况(如回迁房、按揭房)都是。如果认为仍应适用《婚姻法解释二》第二十一条，就会导致这样的情况:法院暂时无法判决房屋的权属。提起确认产权的诉讼，不仅增加了当事人的诉讼负担，也浪费了有限的司法资源。

综上所述，笔者认为，法院在处理离婚案件时，可以依据《物权法》第二十八条，在查明客观事实的前提下，决定分割登记在第三人名下的夫妻共同房产。同时，考虑到各方利益的平衡和未来相关判决的有效执行，笔者建议确立以下处理模式:一方取得争议财产的不完全所有权(即物权与债权之间的一种期待)。它与完全所有权的唯一区别是不具有物权的公示效力)。符合不动产权属登记条件的及时登记，取得争议财产的完全所有权。在所有权登记之前，房屋可以对外转让，但应当由第三人承担房屋的责任并取得利益相关人(如抵押银行)的同意，或者借鉴《物权法》第191条规定的征收权，平衡在产权转让中相关人的权益冲突的情况下，房屋转让后第三人享有并承担与当事人同等的权利义务。这样做不仅会损害当事人的合法权益，还会弥合规范性法律文件之间的冲突。

离婚案件中与第三方共同财产的处理

作者:吴律师事务所律师

随着我国经济的发展和房地产市场的开放，有许多家庭拥有自己的房产。在夫妻双方准备离婚的时候，对房产或其价值的争夺成为最近几起离婚案件的争议焦点。房地产涉及的问题非常多，也非常复杂。法院尚未有明确统一的说法和做法，所以我国各地法院的处理方式可能会有差异。本文作者通过两个典型案例来分析离婚案件中与第三人共有财产的处理。司法实践总结如下:

案例一:

毛男和程女于2004年8月1日在长宁区婚姻登记处登记结婚，并于2006年7月19日生下一女毛艺。后来，2007年1月2日，夫妻二人用夫妻共同的钱。购买位于长宁区某地的房产一套，合同价格为人民币160万元。房地产权证上登记的权利人为毛楠、程女、毛毅，登记为三人共有。毛楠在购买该房产时，以中国银行市分行的名义，抵押贷款80万元。因夫妻感情破裂，毛楠于2007年7月向法院提起离婚诉讼。诉讼中，程女同意离婚，但要求孩子的抚养权，同意了。上述财产的所有权归毛楠所有，毛楠应当向毛楠支付财产补偿费。双方在诉讼中确认，该房产目前市场价格为210万元，银行贷款剩余本金为75万元。毛楠基本同意程女的要求，但在赔偿方案上有分歧。程女要求毛楠向他支付程女的相应价值和毛毅分得的房产，而毛楠只同意支付程女名下。房产价值，对于毛毅的房产份额，继续保留。

案例二:

朱楠和吴女于2005年3月12日登记结婚。婚后，他们和武女的父母住在一起，共同生活。母亲李毅以三人名义购买房产一套，登记为三人共同所有。2007年5月8日，朱楠与吴女因感情不和，向法院起诉离婚。不同意，朱楠要求法院分割离婚案中的财产，而吴女则认为，既然财产涉及她父母的利益，离婚案审结后，财产应另案分割。

1.夫妻共同出资购买房屋，但产权人仅登记为未成年子女，房屋所有权人如何确定？

产权公开原则是指产权的享有和变动必须有一个对公众可信的外观形式。通常不动产物权的享有和变动的公示方式是登记。但是，不动产物权登记应当区分外部效力和内部效力。外部效力是指基于物权的公示公信原则，不动产物权一经登记，善意第三人基于对登记的信赖和登记的权利人的不动产交易行为将受到法律保护；内部效力应探究当事人的真实意图。明示以确定真正的权利人。

实践中，夫妻共同投资购房后，由于各种因素，有时房屋产权登记为只有一个未成年子女。但这并不意味着房屋的真正产权人是未成年子女，而是要考虑夫妻双方在购房时的真实意图。因此，除非有相反的证据，否则房子通常仍被视为夫妻和未成年子女的共同财产。但房屋产生的债务，应由夫妻双方共同偿还。

2.婚姻关系存续期间，夫妻双方共同出资购买房屋，产权登记为夫妻一方及三个未成年子女或者夫妻一方及两个子女的，如何确定房产所有权人？

夫妻婚后共同购买的房产财产，无论登记为夫妻双方还是一方，都是夫妻共同财产。夫妻双方共同出资购买房屋，产权人登记为夫妻一方和三个未成年子女或者夫妻一方和两个子女的，除非有相反证据，否则该房屋视为这三人的共同财产，在产权登记中没有约定。共有的，视为共有。但在司法操作实践中，考虑到未成年子女不出资，不承担还贷义务，一般法院在处理财产权时会调整子女收入的比例。

3.离婚的情况下夫妻双方与他人(未成年子女除外)共同所有的房屋应该如何处理？

夫妻双方与他人(未成年子女除外)共同所有的房屋，由于离婚案件中其他人不涉及离婚案件，所以如果在离婚案件中处理该房产，其他人对该房产的权利不能表达自己的意见，可能侵犯他人的合法权益，可能剥夺其起诉权。因此，在司法实践中，法院在处理离婚案件时，一般不处理此类房产。该房产另案处理，但案外人只享有居住权和使用权而无所有权的，不影响该房屋在离婚诉讼中的分割。